一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法与流程

1.本发明涉及不动产运营价格评估领域，尤其涉及一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法。


背景技术：

2.随着不动产登记制度的确立及实施，房产、土地、林业、草地、矿产、海洋等资源已经统一纳入不动产范围，在同一套
‘
不动产登记系统’中进行登记。人们的物权意识逐渐提高，不动产交易日趋活跃，带动了不动产评估产业的兴起。
3.传统的不动产评估方法，由人工根据相关情况，进行比较、估算，参考因素不全面受主观因素影响较大、费时费力，跟不上社会经济发展速度。
4.目前广泛采用的不动产评估方法，多为人工或小型软件，根据其掌握的信息，进行分类评估，要存在以下弊端：
5.(1)信息不全面：中介或评估公司掌握的信息，来源于中介公司或评估公司既有的评估信息，只代表不动产所在地部分信息；
6.(2)信息不准确：不动产价值信息来源与网上中介信息或线下合同信息，并不是不动产真正成交的价值；
7.(3)评估效率低：没有采用大数据技术，传统数据存储及分析方法，很难跟上海量不动产信息快速变化的节奏；
8.(4)评估不科学：使用一般的评估软件或方法，其评估理论依据一成不变，没有自我提升能力，是一种
‘
以不变应万变’的方式来评估差异化的不动产，很难做精准评估。现有的不动产评估方法，多为不动产评估机构根据各自收录的历史不动产资料信息，与待评估不动产进行比较，基于主观判断，得出评估结果。其中，历史资料不完全，内容未必真实有效，而参考因素也不甚全面客观，评估效率低下且客观性不高。
9.因此，有必要提供一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法解决上述技术问题。


技术实现要素：

10.本发明提供一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法，解决了目前的不动产评估方法信息不全面、不准确的问题。
11.为解决上述技术问题，本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统，包括：
12.主控模块；
13.信息采集模块，所述信息采集模块连接于所述主控模块的输入端，所述信息采集模块用于采集现有房地产价位、地段、房型、楼层数据信息；
14.价位统计模块，所述价位统计模块连接于所述主控模块的输出端，所述价位统计模块通过统计程序统计现有房地产价位数据；
15.价位曲线绘制模块，价位曲线绘制模块连接于所述主控模块的输出端，所述价位曲线绘制模块用于通过绘制程序根据统计价格数据绘制不动产价格变化曲线图；
16.价位评估计算模块，所述价位评估计算模块连接于所述主控制模块的输出端，所述价位评估计算模块用于通过平价值计算程序计算房地产价格平价值；
17.成交预测模块，所述成交预测模块连接于所述主控制模块的输出端，所述成交预测模块用于通过预测程序根据评估的价格对房地产成交概率进行预测；
18.显示模块，所述显示模块连接于所述主控制模块的输出端，所述显示模块通过显示器显示采集的房地产信息、统计价格、价格曲线、价格平价值数据信息。
19.一种所述的基于不动产运营价格评估模型建立的方法，包括以下步骤：
20.s1：通过互联网采集现有房地产价位、地段、房型、楼层等数据信息；
21.s2：根据采集的数据，绘制房地产价格变化曲线图和计算房地产价格平价值；
22.s3：根据绘制的价格变化曲线和房地产价格平均值，对房地产成交概率进行预测；
23.s4：通过显示模块显示采集的房地产信息、统计价格、价格曲线、价格平价值的数据信息。
24.优选的，其中s1中对采集的数据进行分离处理，具体包括以下步骤：
25.s101：将采集现有房地产价位、地段、房型、楼层等数据信息作为训练样本，将训练样本聚类并制定簇的个数；
26.s102：在每次聚类中确定每个簇的数目，并比较该簇中多数类样本和少数样本的个数，若该簇中少数类样本个数多于多数类样本个数，则该簇为正类簇，反之则为负类簇；
27.s103：对上述采集的数据建立的样本对象进行遍历，若负类样本真实类别与所处簇的类别一致，则将该样本类别函数设为0，否则为1；
28.s104：重复上述的步骤；
29.s105：计算最终负类数据样本的类别函数，并将多数类样本按类别函数大小进行从高到低排；
30.s106：根据删除因子按比例删除多数类样本，即得到新的数据集样本，之后将新生成的数据集利用分类算法进行分类训练。
31.优选的，所述s1中信息采集的方法包括以下步骤：
32.s111：连接互联网，通过检索程序检索房地产信息，并采集房地产楼盘的楼盘信息，所述楼盘信息包括楼盘名称、楼栋信息、单元信息、楼层信息和房屋信息；
33.s112：根据楼盘对应的所述楼盘名称、所述楼栋信息和所述单元信息生成第一结构信息，根据每一楼栋中的单元信息、楼层信息和房屋信息，生成第二结构信息；
34.s113：根据所述第一结构信息和第二结构信息构成楼盘结构信息，将所述楼盘结构信息进行存储。
35.优选的，所述s3中对房地产成交概率进行预测的具体方法包括以下步骤：
36.s31：将评估计算的房地产价格与历史客户购买价格进行对比，判断购买价格区间，获取待测客户针对目标楼盘的历史行为数据，所述历史行为数据包括一个或多个行为特征以及对应的发生频次；
37.s32：将所述一个或多个行为特征的发生频次，与目标阈值区间进行比较，确定所述一个或多个行为特征所对应的目标划分属性；
38.s33：从预先通过建模得到的成交模型与非成交模型中，获取所述一个或多个行为特征的目标划分属性对应的满足成交条件的第一条件概率，以及满足非成交条件的第二条件概率；
39.s34：根据各所述第一条件概率计算所述待测客户的第一成交概率，并根据各所述第二条概率计算所述待测客户的第一非成交概率；
40.s35：根据所述第一成交概率与所述第一非成交概率，计算所述待测客户的目标成交概率。
41.优选的，所述主控模块、信息采集模块、价位统计模块、价位曲线绘制模块、价位评估计算模块、成交预测模块和显示模块集成设置于设备外壳的内部，所述设备外壳的外部设置有散热调节座，所述散热调节座包括底座，所述底座的前侧转动连接有放置件，所述放置件的一侧安装有冷却盒，所述底座的顶部安装有角度调节件，所述角度调节件与所述冷却盒的一侧传动连接。
42.优选的，所角度调节件包括活塞筒，所述活塞筒的内部设置有活塞块，所述活塞块的一侧固定连接有活塞杆，所述活塞杆的一端延伸至活塞筒的外部，所述活塞杆的一端转动连接有推动杆，所述推动杆的一端与所述冷却盒的一侧转动连接。
43.优选的，所述冷却盒的内部设置有冷却液，所述冷却盒的下侧连接有连接软管，所述活塞筒的一侧连接有出液管，所述出液管上设置有阀门，所述出液管的一端与所述连接软管连通。
44.优选的，所述放置件包括安装板，所述安装板的前侧嵌设连接有导热板，所述导热板的一侧固定连接有散热片。
45.优选的，所述放置件一侧的底部固定连接有支撑板，所述散热片的一侧贯穿安装板且延伸至冷却盒的内部。
46.与相关技术相比较，本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法具有如下有益效果：
47.本发明提供一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法，通过房地产信息采集模块只需要采集楼盘信息即可节省了人工在外面的时间，提高了工作效率，同时通过成交预测模块获取待测客户针对目标楼盘的历史行为数据，包括一个或多个行为特征以及对应的发生频次，将各行为特征的发生频次，与目标阈值区间进行比较，确定行为特征的目标划分属性，实现了对房地产客户成交概率的准确预估。
附图说明
48.图1为本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统的原理框图；
49.图2为本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的方法的流程图；
50.图3为本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统的第二实施例的结构示意图；
51.图4为图3所示整体的结构示意图；
52.图5为图3所示的整体的俯视图；
53.图6为图3所示的活塞筒的剖视图；
54.图7为图3所示的安装板的剖视图；
55.图8为图7所示的局部结构示意图。
56.图中标号：
57.1、设备外壳，2、底座，
58.3、放置件，31、安装板，32、导热板，33、支撑板，34、散热片，
59.4、定位件，41、螺纹轴，42、限位耳，43、螺帽，44、滑杆，
60.5、定位耳，
61.6、角度调节件，61、活塞筒，62、活塞杆，63、推动杆，64、出液管，65、活塞块，66、阀门，67、连接软管，
62.7、冷却盒，8、弹性胶块、。
具体实施方式
63.下面结合附图和实施方式对本发明作进一步说明。
64.第一实施例
65.请结合参阅图1和图2，其中，图1为本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统的原理框图；图2为本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的方法的流程图。基于不动产运营价格评估模型建立的系统，其特征在于，包括：
66.主控模块；
67.信息采集模块，所述信息采集模块连接于所述主控模块的输入端，所述信息采集模块用于采集现有房地产价位、地段、房型、楼层数据信息；
68.价位统计模块，所述价位统计模块连接于所述主控模块的输出端，所述价位统计模块通过统计程序统计现有房地产价位数据；
69.价位曲线绘制模块，价位曲线绘制模块连接于所述主控模块的输出端，所述价位曲线绘制模块用于通过绘制程序根据统计价格数据绘制不动产价格变化曲线图；
70.价位评估计算模块，所述价位评估计算模块连接于所述主控制模块的输出端，所述价位评估计算模块用于通过平价值计算程序计算房地产价格平价值；
71.成交预测模块，所述成交预测模块连接于所述主控制模块的输出端，所述成交预测模块用于通过预测程序根据评估的价格对房地产成交概率进行预测；
72.显示模块，所述显示模块连接于所述主控制模块的输出端，所述显示模块通过显示器显示采集的房地产信息、统计价格、价格曲线、价格平价值数据信息。
73.主控模块通过单片机控制各个模块正常工作，且主控模块包括房地产市场分析模块，根据采集的通过互联网采集现有房地产价位、地段、房型、楼层数据信息对市场行情进行分析，项目经济效益评价模块，根据房地产市场分析模块中行情分析结果，对项目的经济效益进行评价，投资风险分析模块，根据项目经济效益评价模块中的经济效益评价的结果判断投资风险的等级；应用文件生产模块，根据上述的分析过程和分析结果输出相应的文件报表，供使用者参考
74.一种所述的基于不动产运营价格评估模型建立的方法，包括以下步骤：
75.s1：通过互联网采集现有房地产价位、地段、房型、楼层等数据信息；
76.s2：根据采集的数据，绘制房地产价格变化曲线图和计算房地产价格平价值；
77.s3：根据绘制的价格变化曲线和房地产价格平均值，对房地产成交概率进行预测；
78.s4：通过显示模块显示采集的房地产信息、统计价格、价格曲线、价格平价值的数据信息。
79.其中s1中对采集的数据进行分离处理，具体包括以下步骤：
80.s101：将采集现有房地产价位、地段、房型、楼层等数据信息作为训练样本，将训练样本聚类并制定簇的个数；
81.s102：在每次聚类中确定每个簇的数目，并比较该簇中多数类样本和少数样本的个数，若该簇中少数类样本个数多于多数类样本个数，则该簇为正类簇，反之则为负类簇；
82.s103：对上述采集的数据建立的样本对象进行遍历，若负类样本真实类别与所处簇的类别一致，则将该样本类别函数设为0，否则为1；
83.s104：重复上述的步骤；
84.s105：计算最终负类数据样本的类别函数，并将多数类样本按类别函数大小进行从高到低排；
85.s106：根据删除因子按比例删除多数类样本，即得到新的数据集样本，之后将新生成的数据集利用分类算法进行分类训练。
86.所述s1中信息采集的方法包括以下步骤：
87.s111：连接互联网，通过检索程序检索房地产信息，并采集房地产楼盘的楼盘信息，所述楼盘信息包括楼盘名称、楼栋信息、单元信息、楼层信息和房屋信息；
88.s112：根据楼盘对应的所述楼盘名称、所述楼栋信息和所述单元信息生成第一结构信息，根据每一楼栋中的单元信息、楼层信息和房屋信息，生成第二结构信息；
89.s113：根据所述第一结构信息和第二结构信息构成楼盘结构信息，将所述楼盘结构信息进行存储。
90.所述s3中对房地产成交概率进行预测的具体方法包括以下步骤：
91.s31：将评估计算的房地产价格与历史客户购买价格进行对比，判断购买价格区间，获取待测客户针对目标楼盘的历史行为数据，所述历史行为数据包括一个或多个行为特征以及对应的发生频次；
92.s32：将所述一个或多个行为特征的发生频次，与目标阈值区间进行比较，确定所述一个或多个行为特征所对应的目标划分属性；
93.s33：从预先通过建模得到的成交模型与非成交模型中，获取所述一个或多个行为特征的目标划分属性对应的满足成交条件的第一条件概率，以及满足非成交条件的第二条件概率；
94.s34：根据各所述第一条件概率计算所述待测客户的第一成交概率，并根据各所述第二条概率计算所述待测客户的第一非成交概率；
95.s35：根据所述第一成交概率与所述第一非成交概率，计算所述待测客户的目标成交概率。
96.与相关技术相比较，本发明提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统及方法具有如下有益效果：
97.通过房地产信息采集模块只需要采集楼盘信息即可节省了人工在外面的时间，提高了工作效率，同时通过成交预测模块获取待测客户针对目标楼盘的历史行为数据，包括一个或多个行为特征以及对应的发生频次，将各行为特征的发生频次，与目标阈值区间进
行比较，确定行为特征的目标划分属性，实现了对房地产客户成交概率的准确预估。
98.第二实施例
99.请结合参阅图3、图4、图5、图6、图7和图8，基于本技术的第一实施例提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统，本技术的第二实施例提出另一种基于不动产运营价格评估模型建立的系统。第二实施例仅仅是第一实施例优选的方式，第二实施例的实施对第一实施例的单独实施不会造成影响。
100.具体的，本技术的第二实施例提供的基于不动产运营价格评估模型建立的系统的不同之处在于，基于不动产运营价格评估模型建立的系统，所述主控模块、信息采集模块、价位统计模块、价位曲线绘制模块、价位评估计算模块、成交预测模块和显示模块集成设置于设备外壳1的内部，所述设备外壳1的外部设置有散热调节座，所述散热调节座包括底座2，所述底座2的前侧转动连接有放置件3，所述放置件3的一侧安装有冷却盒7，所述底座2的顶部安装有角度调节件6，所述角度调节件6与所述冷却盒7的一侧传动连接。
101.实现该系统的模块功能的电子元器件电路板安装于设备外壳1的内部，设备外壳1优选设置为平板形状，不限于平板形状。
102.所角度调节件6包括活塞筒61，所述活塞筒61的内部设置有活塞块65，所述活塞块65的一侧固定连接有活塞杆62，所述活塞杆62的一端延伸至活塞筒61的外部，所述活塞杆62的一端转动连接有推动杆63，所述推动杆63的一端与所述冷却盒7的一侧转动连接。
103.活塞块65的一侧设置有密封件，且活塞杆62与活塞筒61的贯穿处通过机械密封处理。
104.所述冷却盒7的内部设置有冷却液，所述冷却盒7的下侧连接有连接软管67，所述活塞筒61的一侧连接有出液管64，所述出液管64上设置有阀门66，所述出液管64的一端与所述连接软管67连通。
105.冷却盒7的上侧设置有加液管，可以向其内部添加冷却液，阀门66优选设置为电磁阀，通过在底座上设置蓄电池对其供电，以及在底座的一侧的前方设置控制开关。
106.所述放置件3包括安装板31，所述安装板31的前侧嵌设连接有导热板32，所述导热板32的一侧固定连接有散热片34。
107.导热板32与散热片34均为导热性能好的金属材质。
108.所述放置件3一侧的底部固定连接有支撑板33，所述散热片34的一侧贯穿安装板31且延伸至冷却盒7的内部。
109.散热片34与安装板31贯穿处为密封设置。
110.所述安装板1前侧上侧的两侧分别设置有定位耳5和定位件4，所述定位件4包括螺纹轴41和滑杆44，所述螺纹轴41和滑杆44均固定于安装板1的一侧，所述螺纹轴41的表面套设有限位耳42，所述限位耳42的下侧套设于滑杆44上，所述螺纹轴41的表面且位于限位耳42的外侧螺纹连接有螺帽43；
111.所述定位耳5和限位耳42的外侧均固定连接有弹性胶块8，且弹性胶块8为半球形；
112.该评估设备可以在使用时，可以与该散热调节座连接，不使用时，可以将其取下方便携带；
113.安装时将限位耳42沿滑杆44向外侧移动，将设备外壳1底部放置到支撑板33上，上侧一角位于定位耳5内部，然后推动限位耳42将设备外壳1的另一角限位固定，并拧动螺帽
43对其限位固定，螺帽43的表面设置有带动耳，便于转动螺帽43；
114.其中通过冷却盒7内部的冷却液配合散热片34和导热板32可以将该评估设备工作时产生的热量进行导出，提高散热效果；
115.同时当需要调节设备的使用角度时，可以通过开关打开阀门66，此时当向前侧转动安装板31时，通过推动杆63拉动活塞杆62从而带动活塞块65向前侧移动，此时冷却腔内部的冷却液通过重力的作用由连接软管软67进入到活塞筒61内部，相反当向后侧转动安装板31时，推动杆63推动活塞块62，从而推动活塞块65挤压活塞筒61内部的液体，使液体通过连接软管67进入到冷却盒7内部；
116.当调节至对应的角度时，此时关闭阀门66，通过活塞筒61内部的液体对活塞块65进行支撑，从而可以对整个安装板31进行支撑，即对调节对应角度后的设备进行限位，通过冷却液作为角度限位的媒介，从而使冷却液可以两用，更加充分的对其利用，同时通过冷却液作为角度限位的媒介，可以对设备的任意角度调节，调节精度高；
117.其中冷却液进入到活塞筒61内部最多量不超过冷却盒7容积的五分之一。
118.其中在限位耳42和定位耳5的外侧设置弹性胶块8，当整个设备不慎掉落时，可以提供一个缓冲效果，具有更好的保护效果。
119.以上所述仅为本发明的实施例，并非因此限制本发明的专利范围，凡是利用本发明说明书及附图内容所作的等效结构或等效流程变换，或直接或间接运用在其它相关的技术领域，均同理包括在本发明的专利保护范围内。