楼宇的用户评价指标计算方法和用户评价指标计算装置与流程

1.本发明涉及楼宇的用户评价指标计算方法和用户评价指标计算装置。


背景技术：

2.要求对楼宇进行运营管理，以使对用户来说舒适。为此，提出了如下方法：从楼宇的业务报告书中提取非常规且突发地发生的业务的件数，根据该件数来评价楼宇的管理业务的质量(例如，参照专利文献1)。
3.此外，提出了如下方法：将管理公司的服务器、楼宇的管理室终端和居住人员的终端通过互联网等线路连接，服务器接收从居住人员的终端输入的问卷调查回答，根据接收到的问卷调查回答，评价楼宇的管理状况。
4.现有技术文献
5.专利文献
6.专利文献1：日本特开2018-41295号公报
7.专利文献2：日本特开2004-334653号公报


技术实现要素：

8.发明要解决的课题
9.但是，专利文献1记载的现有技术的方法不是用户的评价，在专利文献2记载的现有技术的方法中，评价有时根据问卷调查的内容而产生偏差，难以客观地掌握楼宇对用户来说是否舒适。
10.因此，本发明的目的在于，提供一种能够客观地掌握楼宇对用户来说是否舒适的方法。
11.用于解决课题的手段
12.本发明的楼宇的用户评价指标计算方法的特征在于，该楼宇的用户评价指标计算方法包含以下步骤：第1计数值计算步骤，参照将基于来自用户的联络的所述楼宇的管理数据、根据所述管理数据而生成的表示所述楼宇的状态的关键字、所述楼宇的属性和所述楼宇的用户评价指标关联起来存储的楼宇管理数据库，计算各关键字的今年的规定期间的各计数值；关键字提取步骤，从计数值最多的关键字到计数值第n多的关键字为止提取n个关键字；第2计数值计算步骤，参照所述楼宇管理数据库，提取n个关键字的与今年的规定期间对应的去年的规定期间的计数值；以及用户评价指标计算步骤，对各关键字的今年的计数值与去年的计数值进行比较，在今年的计数值比去年的计数值多的情况下，使今年的用户评价指标比去年的用户评价指标低规定的点数，在今年的计数值比去年的计数值少的情况下，使今年的用户评价指标比去年的用户评价指标高规定的点数，从而计算今年的用户评价指标。
13.这样，在本发明中，根据基于来自用户的联络的楼宇的管理数据提取关键字，计算用户评价指标，使得在该关键字的计数值比去年增加的情况下，使用户评价指标减少，在计
数值比去年减少的情况下，使用户评价指标增加。
14.在此，在楼宇的管理质量足够高的情况下，来自用户的联络、询问的数量减少，在楼宇的管理质量不充分的情况下，来自用户的联络、询问的数量增加。
15.因此，如上所述，计算用户评价指标，使得在关键字的计数值比去年增加的情况下，使用户评价指标减少，在计数值比去年减少的情况下，使用户评价指标增加，由此，能够客观地评价楼宇对用户来说是否舒适。
16.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，在所述用户评价指标计算步骤中，按照n个所述关键字的计数值从多到少的顺序进行加权，计算规定的点数。
17.由此，以来自用户的联络多的事项为重点计算楼宇的用户评价指标，因此，能够更客观地计算该楼宇对用户来说是否舒适。
18.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，该楼宇的用户评价指标计算方法包含事件检索步骤，在该事件检索步骤中，参照所述楼宇管理数据库，检索在今年的规定期间内是否具有与事件事项相关的事件关键字，在包含事件关键字的情况下，在所述用户评价指标计算步骤中，与计算出的今年的用户评价指标相比进一步减少用户评价指标。
19.由于在发生了火灾、漏电、漏水等事件事项的情况下减少用户评价指标，因此，能够设为更客观的评价指标。
20.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，今年的规定期间是进行用户评价指标计算的日期之前的一年间，去年的规定期间是今年的规定期间之前的一年间，该楼宇的用户评价指标计算方法包含更新步骤，在该更新步骤中，将所述楼宇管理数据库中存储的所述楼宇的用户评价指标更新成在所述用户评价指标计算步骤中计算出的今年的用户评价指标，在该楼宇的用户评价指标计算方法中，每月执行所述用户评价指标计算步骤和所述更新步骤。
21.通过以这样的方式每月更新一年间的用户评价指标，能够设为最新的评价指标，能够向楼宇业主准确地表示楼宇的运营管理状况。
22.此外，在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，今年的规定期间是进行用户评价指标计算的日期之前的一个月，去年的规定期间是与今年的规定期间对应的去年的一个月，该楼宇的用户评价指标计算方法包含更新步骤，在该更新步骤中，将所述楼宇管理数据库中存储的所述楼宇的用户评价指标更新成在所述用户评价指标计算步骤中计算出的今年的用户评价指标，在该楼宇的用户评价指标计算方法中，每月执行所述用户评价指标计算步骤和所述更新步骤。
23.由此，能够表示今年和去年的同一个月的用户评价指标，能够针对用户评价指标的季节变化，向楼宇业主准确地表示楼宇的运营管理状况。
24.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，该楼宇的用户评价指标计算方法包含事件检索步骤，在该事件检索步骤中，参照所述楼宇管理数据库，检索在今年的规定期间内是否具有与事件事项相关的事件关键字，在包含事件关键字的情况下，在所述用户评价指标计算步骤中，与计算出的今年的用户评价指标相比进一步减少用户评价指标，在所述更新步骤中，将所述楼宇管理数据库中存储的所述楼宇的用户评价指标更新成减少后的今年的用户评价指标。
25.由于在发生了火灾、漏电、漏水等事件事项的情况下减少用户评价指标，更新楼宇管理数据库中存储的楼宇的用户评价指标，因此，能够将事件的发生立即反映到用户评价指标中。
26.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，该楼宇的用户评价指标计算方法包含以下步骤：代表用户评价指标计算步骤，参照所述楼宇管理数据库，提取具有与所述楼宇相同属性且包含所述楼宇的楼宇组中包含的各所述楼宇各自的今年的用户评价指标，计算代表具有相同属性的所述楼宇组的代表用户评价指标；以及显示步骤，将所述代表用户评价指标与所述楼宇的用户评价指标一起显示于显示部。在此，也可以是，所述代表用户评价指标是所述楼宇组中包含的各所述楼宇各自的今年的用户评价指标的平均值或中央值。
27.通过显示楼宇的用户评价指标和代表用户评价指标，能够进行与该楼宇相同属性的楼宇组中的相对比较，能够促使楼宇的业主做出提高楼宇的相对价值的行为。
28.在本发明的楼宇的用户评价指标计算方法中，也可以是，所述楼宇的所述管理数据包含所述楼宇的用户对所述楼宇的管理公司的询问数据、或者进行所述楼宇的管理的管理公司的业务报告文档数据，所述关键字是对所述楼宇的所述管理数据进行处理而从规定的关键字组中选定的表示所述管理数据的特性的1个字符串。
29.由于以这样的方式根据基于来自用户的联络的询问数据、业务报告文档数据提取关键字，利用该关键字的计数值计算用户评价指标，因此，针对用户评价指标能够客观地评价楼宇对用户来说是否舒适。
30.本发明的楼宇的用户评价指标计算装置包含楼宇管理数据库和处理器，该楼宇管理数据库将基于来自用户的联络的楼宇的管理数据、根据所述管理数据而生成的表示所述楼宇的状态的关键字、所述楼宇的属性和所述楼宇的用户评价指标关联起来存储，其特征在于，所述处理器参照所述楼宇管理数据库，计算各关键字的今年的规定期间的各计数值，所述处理器从计数值最多的关键字到计数值第n多的关键字为止提取n个关键字，所述处理器参照所述楼宇管理数据库，提取n个关键字的与今年的规定期间对应的去年的规定期间的计数值，所述处理器对各关键字的今年的计数值与去年的计数值进行比较，在今年的计数值比去年的计数值多的情况下，使今年的用户评价指标比去年的用户评价指标低规定的点数，在今年的计数值比去年的计数值少的情况下，使今年的用户评价指标比去年的用户评价指标高规定的点数，从而计算今年的用户评价指标，所述处理器将所述楼宇管理数据库的所述楼宇的用户评价指标更新成计算出的今年的用户评价指标。
31.此外，在本发明的楼宇的用户评价指标计算装置中，也可以是，所述处理器参照所述楼宇管理数据库，检索在今年的规定期间内是否具有与事件事项相关的事件关键字，在包含事件关键字的情况下，所述处理器与计算出的今年的用户评价指标相比进一步减少用户评价指标，所述处理器将所述楼宇管理数据库中存储的所述楼宇的用户评价指标更新成减少后的今年的用户评价指标。
32.此外，在本发明的楼宇的用户评价指标计算装置中，也可以是，所述处理器参照所述楼宇管理数据库，提取具有与所述楼宇相同属性且包含所述楼宇的楼宇组中包含的各所述楼宇各自的今年的用户评价指标，计算代表具有相同属性的所述楼宇组的代表用户评价指标，所述处理器将所述代表用户评价指标与所述楼宇的用户评价指标一起显示于显示
部。
33.此外，在本发明的楼宇的用户评价指标计算装置中，也可以是，所述楼宇的所述管理数据包含所述楼宇的用户对所述楼宇的管理公司的询问数据、或者进行所述楼宇的管理的管理公司的业务报告文档数据，所述处理器对所述楼宇的所述管理数据进行处理，从规定的关键字组中选定作为表示所述管理数据的特性的1个字符串的关键字。
34.发明效果
35.本发明能够客观地掌握楼宇对用户来说是否舒适。
附图说明
36.图1是示出实施方式的用户评价指标计算装置的楼宇管理数据库生成单元的结构的功能框图。
37.图2是示出实施方式的用户评价指标计算装置的用户评价指标计算单元的结构的功能框图。
38.图3是形成图1、2所示的用户评价指标计算装置的计算机的硬件结构图。
39.图4是示出图1所示的业务报告文档数据存储部中存储的业务报告文档数据的数据结构的图。
40.图5是示出图1所示的询问数据存储部中存储的询问数据的数据结构的图。
41.图6是示出图1所示的楼宇属性数据存储部中存储的楼宇属性数据的数据结构的图。
42.图7是示出图1所示的关键字组数据库中存储的关键字组数据的数据结构的图。
43.图8是示出图1所示的楼宇管理数据库的数据库结构的图。
44.图9是示出相对于图2所示的映射图存储部中存储的一年间的计数值的变化率的增加点数和减少点数的映射图。
45.图10是示出相对于图2所示的映射图存储部中存储的计数值的位次的权重的变化的曲线图。
46.图11是示出图1所示的用户评价指标计算装置的楼宇管理数据库生成单元的动作的流程图。
47.图12是示出图2所示的用户评价指标计算装置的用户评价指标计算单元的动作的流程图(1)。
48.图13是示出图2所示的用户评价指标计算装置的用户评价指标计算单元的动作的流程图(2)。
49.图14是示出图2所示的用户评价指标计算装置的用户评价指标计算部中的减少点数的计算和修正用户评价指标的计算的流程图。
50.图15是示出图2所示的用户评价指标计算装置的用户评价指标计算部中的增加点数的计算和修正用户评价指标的计算的流程图。
具体实施方式
51.以下，参照附图对执行实施方式的楼宇的用户评价指标计算方法的用户评价指标计算装置100进行说明。如图1、图2所示，用户评价指标计算装置100由楼宇管理数据库生成
单元110和用户评价指标计算单元120这2个功能单元构成。
52.楼宇管理数据库生成单元110由业务报告文档数据存储部111、询问数据存储部112、楼宇属性数据存储部113、关键字组数据存储部114、关键字选定部115、数据存储处理部116和楼宇管理数据库存储部117的各功能块部构成。此外，用户评价指标计算单元120由第1计数值计算部121、关键字提取部122、第2计数值计算部123、用户评价指标计算部124、映射图存储部125、用户评价指标更新部126、事件检索部127、代表用户评价指标计算部128、显示数据生成部129和显示部130的各功能块部构成。
53.构成楼宇管理数据库生成单元110的各功能块部和构成用户评价指标计算单元120的各功能块部能够通过图3所示的通用计算机150来实现。
54.如图3所示，通用计算机150包含：作为进行信息处理的处理器的cpu 151；rom 152、ram 153，它们在信息处理时临时存储数据；硬盘驱动器(hdd)154，其存储程序、用户的数据等；鼠标155，其设置为输入单元；键盘156；以及显示器157，其设置为显示装置。cpu 151、rom 152、ram 153和hdd 154通过数据总线160连接。此外，鼠标155、键盘156和显示器157经由输入输出控制器158而与数据总线160连接。此外，在数据总线160连接有设置为通信单元的网络控制器159。
55.构成楼宇管理数据库生成单元110的关键字选定部115和数据存储处理部116以及构成用户评价指标计算单元120的第1计数值计算部121、关键字提取部122、第2计数值计算部123、用户评价指标计算部124、用户评价指标更新部126、事件检索部127、代表用户评价指标计算部128和显示数据生成部129通过图3所示的通用计算机150的硬件与在cpu 151中工作的程序的协调动作来实现。
56.此外，构成楼宇管理数据库生成单元110的业务报告文档数据存储部111、询问数据存储部112、楼宇属性数据存储部113、关键字组数据存储部114和楼宇管理数据库存储部117以及构成用户评价指标计算单元120的映射图存储部125通过图3所示的通用计算机150的hdd 154来实现。此外，也可以替代hdd 154，通过经由网络利用外部的存储单元来实现。此外，用户评价指标计算单元120的显示部130通过图3所示的通用计算机150的显示器157来实现。
57.在图1所示的业务报告文档数据存储部111中，存储有图4所示的业务报告文档数据201。业务报告文档例如是进行楼宇的管理或者维护等的管理公司的管理操作员汇总当天的业务内容而得到的日报那样的报告书。如图4所示，在业务报告书中，记载有楼宇的id、来自用户的与设备等相关的询问或者投诉的内容、询问日期时间、针对询问的应对/处置、关注事项(follow事项)等。业务报告文档数据201是将这样的业务报告书中记载的内容作为电子数据存储到“楼宇id”、“询问日期时间”、“询问内容”、“应对/处置”、“关注事项”的各字段中的数据库。关于“询问内容”，例如，如图4所示，如bb systems的a氏联络称
“……
无法进行空调遥控器的运转切换。
……
房间不凉。”那样，将来自用户的询问内容直接作为文本数据。此外，同样地，“关注事项”、“应对/处置”也将业务报告书中记载的作业内容直接作为文本数据。业务报告文档数据201是楼宇的管理数据的一例。
58.在图1所示的询问数据存储部112中，存储有图5所示的询问数据202。关于询问数据202，例如，将用户输入到管理公司的主页的询问画面中的文本数据、或者用户通过邮件、sns等发送给管理公司的询问的内容存储到“楼宇id”、“询问日期时间”、“询问公司”、“询问
者”、“询问内容”的各字段中。询问数据202是楼宇的管理数据的其他例子。
59.在图1所示的楼宇属性数据存储部113中，存储有图6所示的楼宇属性数据203。楼宇属性数据203是存储有“楼宇id”、“楼宇总建筑面积”、“楼宇名称”、“地址”、“竣工年份”和“建筑年数”的数据库。
60.在图1所示的关键字组数据存储部114中，存储有图7所示的规定的关键字组数据204。关键字组数据204是在对业务报告文档数据201或询问数据202进行处理并赋予表示该楼宇的状态的关键字时参照的数据库。如图7的例子所示，关键字组数据204包含设备故障、开闭不良等通常关键字组数据204a以及与火灾、漏电、漏水等事件事项相关的事件关键字组数据204b。如图7所示，关键字由字符串构成。
61.在图1所示的楼宇管理数据库存储部117中，存储有图8所示的楼宇管理数据库205。楼宇管理数据库205例如是将楼宇的id、作为基于来自用户的联络的楼宇的管理数据的业务报告内容数据206、根据业务报告内容数据206而生成的表示楼宇的状态的关键字数据207、楼宇属性数据208和楼宇的用户评价指标数据209关联起来存储的数据库。
62.在此，用户评价指标是与由楼宇id规定的楼宇的内部环境等相关的从用户的立场观察的评价指标。在本实施方式中，在新构建时，用户评价指标为满分的100点，当关键字的计数值增加时，该用户评价指标减少，当计数值减少时，该用户评价指标增加。关于包含用户评价指标的楼宇管理数据库205的详细情况，在后面进行说明。
63.在图2所示的映射图存储部125中，存储有图9所示的表示相对于一年间的计数值的变化率δc的增加点数和减少点数的映射图140以及图10所示的表示权重相对于计数值的位次的变化的曲线图141。关于映射图140和曲线图141的详细内容，在后面进行说明。
64.接着，参照图11～图15对实施方式的楼宇的用户评价指标计算装置100的动作进行说明。首先，参照图11对作为楼宇管理数据库生成单元110的动作的楼宇管理数据库205的构建动作进行说明。
65.如图11的步骤s101所示，图3所示的cpu 151从图1所示的业务报告文档数据存储部111读出图4所示的业务报告文档数据201。此外，cpu 151在图11的步骤s102中，读出图5所示的询问数据202。
66.cpu 151在图11的步骤s103中，对在步骤s101中读出的业务报告文档数据201的“询问内容”、“应对/处置”、“关注事项”的字段中记载的句子或者在步骤s102中读出的询问数据202的“询问内容”中记载的句子进行分析，提取几个表示句子内容的特征性词语。然后，cpu 151对提取出的词语与关键字组数据204进行对比，选择关键字组数据204中包含的关键字中的、最佳地表示提取出的特征性词语的特性的关键字。如图7所示，在此，步骤s103的动作是图1所示的关键字选定部115的动作。
67.cpu 151在图11的步骤s104中，从图1所示的楼宇属性数据存储部113读出与读出的业务报告文档数据201或者询问数据202中包含的楼宇id对应的楼宇的总建筑面积、楼宇名称、地址、竣工年份、建筑年数等楼宇属性数据203。
68.接着，cpu 151在图11的步骤s105中，构筑利用楼宇id将作为管理数据的业务报告文档数据201的“询问内容”、“询问日期时间”、“应对/处置”、“关注事项”的字段中记载的数据、楼宇属性数据203和关键字关联起来的数据。然后，将关联起来的数据存储到楼宇管理数据库205中。如图8所示，楼宇管理数据库205是将楼宇的id、作为基于来自用户的联络的
楼宇的管理数据的业务报告内容数据206、根据业务报告内容数据206而生成的表示楼宇的状态的关键字数据207、楼宇属性数据208和楼宇的用户评价指标数据209关联起来存储的数据库。在此，步骤s105、s106的动作是图1所示的数据存储处理部116的动作。
69.cpu 151针对管理对象的全部楼宇每天或者以规定的间隔执行图11的步骤s101～s106的动作，构建楼宇管理数据库205。
70.接着，参照图12～图15，对作为用户评价指标计算单元120的动作的用户指标计算动作、代表用户评价指标计算动作、用户评价指标更新动作进行说明。在以下的说明中，说明了如下情况：计算关键字的计数值的规定期间是一年，在楼宇管理数据库205中，存储有之前计算出的去年的用户评价指标，根据进行用户评价指标计算的日期之前的一年间(以下，称作今年)的楼宇(k)的楼宇管理数据库205，计算今年的用户评价指标，将去年的用户评价指标更新成今年的用户评价指标。在此，去年的用户评价指标是根据与进行用户评价指标计算的日期对应的去年的日期之前的一年间的期间即今年之前的一年间(以下，称作去年)的楼宇管理数据库205而计算出的用户评价指标。
71.如图12的步骤s201所示，cpu 151将表示管理着的楼宇编号的计数器k设置成初始值1。
72.cpu 151在图12的步骤s202中，参照楼宇管理数据库205，提取各关键字的今年的各计数值。例如，在今年一年间，在楼宇(k)中图7所示的“设备故障”这样的关键字被记录s1次的情况下，“设备故障”这样的关键字的今年的计数值为s1。以下，同样地，分别提取“开闭不良”等其他关键字的今年的计数值。该动作是图2所示的第1计数值计算部121的动作，是用户评价指标计算方法的第1计数值计算步骤。
73.接着，cpu 151在图12的步骤s203中，从计数值最多的关键字到计数值第n多的关键字为止提取n个关键字。例如，在“设备故障”的计数值为s1，“开闭不良”的计数值为s2，“照明故障”的计数值为s3，s1＞s2＞s3，并且按照计数值从多到少的顺序提取2个关键字的情况下，提取“设备故障”和“设备故障”的关键字。该动作是图1所示的关键字提取部122的动作，是用户评价指标计算方法的关键字提取步骤。在此，n例如可以适当设定为2个或3个等。
74.接着，cpu 151在步骤s204中，提取参照楼宇管理数据库205提取出的n个关键字的今年之前的一年间即去年的各计数值。例如，提取已提取出的“设备故障”和“设备故障”的关键字的去年的计数值r1、r2。该动作是第2计数值计算部123的动作，是用户评价指标计算方法的第2计数值计算步骤。
75.接着，cpu 151在图12的步骤s205中，将表示关键字的计数值多的位次的计数器m的值设置成初始值1。
76.cpu 151在图12的步骤s206中，对m＝1即关键字的数量多的位次为一位的关键字的今年的计数值与去年的计数值进行比较。就前面的例子而言，对今年一位的“设备故障”这样的关键字的今年的计数值s1与去年的计数值r1进行比较。然后，cpu 151在图12的步骤s207中，判断今年的计数值s1是否比去年的计数值r1多。然后，在图12的步骤s207中判断为“是”的情况下，进入图12的步骤s208，进行用户评价指标的减少处理。另一方面，在图12的步骤s207中判断为“否”的情况下，进入图12的步骤s209，进行用户评价指标的增加处理。
77.在此，参照图14、图15对用户评价指标的减少处理、增加处理进行说明。首先，对在
该减少处理、增加处理中参照的图9所示的映射图140和图10所示的曲线图141进行说明。
78.图9所示的映射图140的实线a表示相对于一个关键字的今年一年间的计数值相对于去年一年间的计数值的变化率δc的减少点数的变化，虚线b表示相对于计数值的变化率δc的增加点数的变化。
79.在此，一年间的计数值的变化率δc通过下述的式1来计算。
80.一年间的计数值的变化率δc＝
81.[1-(今年一年间的计数值/去年一年间的计数值)]
[0082]
―――――(式1)
[0083]
在计数值增加的情况下，变化率δc为正( )，在计数值减少的情况下，变化率δc为负(-)。
[0084]
实线a规定了如下情况：在计数值增加的情况下，在一年间的计数值的变化率δc为0～δc1的期间内，将减少点数设为零，然后，每当一年间的计数值的变化率δc增加δcs时，将点数减少δp。
[0085]
另一方面，虚线b规定了如下情况：在计数值减少的情况下，在一年间的计数值的变化率δc为0～δc1的期间内，将增加点数设为零，然后，每当一年间的计数值的变化率δc减少δcs时，将点数增加δp。
[0086]
在此，若表示一例，则在计数值增加的情况下，也可以设定为在变化率δc为 10％之前，减少点数为零，然后，每当δc增加 5％时，将减少点数每次增大1点。同样地，在计数值减少的情况下，也可以设定为在变化率δc为-10％之前，增加点数为零，然后，每当δc每次减少-5％时，将增加点数每次增加1点。
[0087]
图10所示的曲线图141示出与相对于关键字的计数值多的位次的减少点数、增加点数相乘的权重的变化。在位次为一位的情况下，权重为1.0，随着位次下降，权重减小。在根据去年的用户评价指标计算今年的用户评价指标的情况下，计算对由图9的实线a或虚线b规定的减少点数或增加点数乘以与图10所示的关键字的位次对应的权重而得到的修正点数，使用该计算点数进行今年的用户评价指标计算。
[0088]
接着，对图12的步骤s208的用户评价指标的减少处理进行说明。cpu 151在图12的步骤s208中，进行图14的步骤s301～s306的处理。
[0089]
在m＝1的情况下，cpu 151在图14的步骤s301中，通过前面说明的式1计算关键字的数量多的位次为一位的关键字的今年一年的计数值相对于去年一年的计数值的变化率δc。在前面的例子中，利用今年一位的“设备故障”这样的关键字的今年的计数值s1和去年的计数值r1，计算δc＝[1-(s1/r1)]。然后，cpu 151进入图14的步骤s302，利用图9所示的映射图140的实线a，计算减少点数。
[0090]
接着，cpu 151在图14的步骤s303中，参照图10所示的曲线图141取得权重。在m＝1的情况下，由于一个关键字的位次为一位，因此权重为1.0。然后，cpu 151乘以在步骤s302中参照图9的实线a而取得的减少点数权重，计算修正点数。
[0091]
在m＝1的情况下，首先进行图12的步骤s208所示的用户评价指标的减少处理，因此，在用户评价指标的减少处理中没有上次计算出的修正用户评价指标。因此，cpu 151在图14的步骤s304中，判断是否m＝1。由于当前m＝1，因此，cpu 151在图14的步骤s304中判断为“是”，进入步骤s305。然后，cpu 151从楼宇管理数据库205中存储的去年的用户评价指标
减去在步骤s303中计算出的修正点数，计算本次修正用户评价指标。在计算出本次修正用户评价指标之后，结束图12所示的用户评价指标的减少处理，进入图12的步骤s210，使m增加1，进入图12的步骤s211。
[0092]
由于m＝2，n＝2，因此，cpu 151在图12的步骤s211中判断为“否”，返回图12的步骤s206，对计数值多的位次为二位的关键字的今年的计数值和去年的计数值进行比较。就前面的例子而言，对位次为二位的“设备故障”的关键字的今年的计数值s2与去年的计数值r2进行比较。
[0093]
cpu 151在图12的步骤s207中判断为“是”的情况下，进入图12的步骤s208，进行与前面说明的相同的用户评价指标的减少处理。
[0094]
由于使m增加1而成为m＝2，因此，cpu 151在图14的步骤s304中判断为“否”，进入图14的步骤s306。cpu 151将上次在步骤s305中计算出的本次修正用户评价指标作为上次修正用户评价指标，从上次修正用户评价指标减去在步骤s303中计算出的修正点数，计算本次修正用户评价指标。
[0095]
这样，cpu 151针对按照计数值从多到少的顺序提取出的n个关键字计算修正点数，依次修正去年的用户评价指标。然后，在针对全部n个关键字的计算结束之后，在图12的步骤s211中判断为“是”，进入图13的步骤s212。
[0096]
cpu 151在图13的步骤s212中，参照楼宇管理数据库205，检索在楼宇(k)的今年的数据的关键字的字段中是否包含图7所示的事件关键字组数据204b中包含的事件关键字。然后，在楼宇(k)的今年的数据中包含事件关键字的情况下，在图13的步骤s212中判断为“是”，进入图13的步骤s213，进行用户评价指标的事件减少处理。
[0097]
cpu 151从在图14的步骤s306或图15的步骤s406中最后计算出的本次修正用户评价指标减少规定的点数。但是，在n＝1的情况下，cpu 151从在图14的步骤s305或图15的步骤s405中最后执行的步骤中计算出的本次修正用户评价指标减少规定的点数。
[0098]
然后，cpu 151进入图13的步骤s214，将在步骤s213中从本次修正用户评价指标减少规定的点数而得到的用户评价指标作为楼宇(k)的今年的用户评价指标，存储到楼宇管理数据库205的用户管理指标的字段。由此，cpu 151更新楼宇管理数据库205的用户评价指标。
[0099]
在此，规定的点数例如可以是1点或2点等一定的固定值，也可以按照每个事件关键字设为不同的数值。
[0100]
另一方面，cpu 151在图13的步骤s212中判断为“否”的情况下，进入图13的步骤s214。cpu 151将在图14的步骤s306或图15的步骤s406中最后计算出的本次修正用户评价指标作为楼宇(k)的今年的用户评价指标，存储到楼宇管理数据库205的用户管理指标的字段。由此，cpu 151更新楼宇管理数据库205的用户评价指标。但是，在n＝1的情况下，cpu 151将在图14的步骤s305或图15的步骤s405中最后执行的步骤中计算出的本次修正用户评价指标作为楼宇(k)的今年的用户评价指标，存储到楼宇管理数据库205的用户管理指标的字段，更新楼宇管理数据库205的用户评价指标。
[0101]
然后，cpu 151在图13的步骤s215中，使表示楼宇编号的计数器k增加1，进入图13的步骤s216，判断计数器k是否超过管理着的全部楼宇的个数kend。cpu 151在步骤s216中判断为“否”的情况下，返回图12的步骤s202，反复执行步骤s202～步骤s214的处理。
[0102]
然后，cpu 151在图13的步骤s216中为“是”的情况下，判断为在管理着的全部楼宇中用户评价指标的更新已结束，结束用户评价指标的计算、更新。
[0103]
cpu 151可以一年执行一次各楼宇的用户评价指标的计算、更新，也可以每月执行。
[0104]
以上说明的图12的步骤s201～图13的步骤s216的处理中的图13的步骤s214的处理是图1所示的用户评价指标更新部126的动作，是用户评价指标计算方法的更新步骤。此外，步骤s212的处理是图1所示的事件检索部127的动作，是用户评价指标计算方法的事件检索步骤。除此以外的各步骤的处理是图1所示的用户评价指标计算部124的动作，包含于用户评价指标计算步骤。
[0105]
此外，cpu 151将更新后的用户评价指标显示于显示部130。此时，如以下说明的那样，cpu 151也可以计算与楼宇(k)相同属性的楼宇的代表用户评价指标，并与该更新后的用户评价指标一起显示于显示部130。
[0106]
在此，与楼宇(k)相同属性的楼宇是指图8所示的楼宇管理数据库205的楼宇属性数据208中包含的事项的一个或多个相同或者处于规定范围内的楼宇。如果列举一个例子，则为建筑年数与楼宇(k)相同的楼宇组或者建筑年数与楼宇(k)相同且总建筑面积在楼宇(k)的
±
10％的范围内的楼宇组等。
[0107]
cpu 151参照楼宇管理数据库205，提取与这样的楼宇(k)相同属性的楼宇作为楼宇组。然后，提取构成该楼宇组的各楼宇的各用户评价值，计算平均值，将计算出的平均值设为代表用户评价指标。然后，cpu 151利用显示数据生成部129将楼宇(k)的用户评价指标、代表用户评价指标和其他图形等合成而生成显示数据，并显示于显示部130。该显示动作是用户评价指标计算方法的显示步骤。
[0108]
另外，cpu 151也可以替代平均值，将构成楼宇组的各楼宇的各用户评价指标的中央值作为代表用户评价指标显示于显示部130。代表用户评价指标的计算是图1所示的代表用户评价指标计算部128的动作，是用户评价指标计算方法的代表用户评价指标计算步骤。
[0109]
在以上的说明中，对一个关键字的今年一年间的计数值比去年一年间的计数值多的情况进行了说明，但相反地，在一个关键字的今年一年间的计数值比去年一年间的计数值少的情况或者为相同数量的情况下，cpu 151在图12的步骤s207中判断为“否”，进入图12的步骤s209，进行用户评价指标的增加处理。
[0110]
在用户评价指标的增加处理中，执行图15所示的步骤s401～s406，在步骤s402中，根据图9所示的映射图140的虚线b计算增加点数，在步骤s405或s406中，对去年的用户评价指标或上次计算出的上次修正用户评价指标加上乘以权重后的增加点数，除此以外，与前面说明的用户评价指标减少处理相同。
[0111]
此外，cpu 151在图15的步骤s405或s406中加上修正点数时，用户评价指标超过满分的100点的情况下，将本次修正用户评价指标设为100。
[0112]
此外，在以上说明的实施方式中，说明了如下情况：计算关键字的计数值的规定期间是一年，在楼宇管理数据库205中存储有之前计算出的去年的用户评价指标，根据进行用户评价指标计算的日期之前的一年间(以下，称作今年)的楼宇(k)的楼宇管理数据库205，计算今年的用户评价指标，将去年的用户评价指标更新成今年的用户评价指标，但不限于此。
[0113]
例如，也可以将计算关键字的计数值的规定期间设为一个月，在楼宇管理数据库205中存储有之前计算出的上个月的用户评价指标，根据进行用户评价指标计算的日期之前的一个月(以下，称作本月)的楼宇(k)的楼宇管理数据库205，计算本月的用户评价指标，将上个月的用户评价指标更新成本月的用户评价指标。在此，上个月的用户评价指标是根据与进行用户评价指标计算的日期对应的去年的日期之前的一个月的期间即与今年的规定期间的一个月对应的去年的一个月(以下，称作上个月)的楼宇管理数据库205而计算出的用户评价指标。
[0114]
在以这样的方式计算用户评价指标的情况下，由于楼宇管理数据库205的参照期间从一年间变为一个月，因此，参照图9的映射图140，使用户评价指标增加或减少已取得的减少点数、增加点数的1/12的点数，除此以外，与前面说明的方法相同。
[0115]
由此，能够表示今年和去年的同一个月的用户评价指标，能够针对用户评价指标的季节变化，向楼宇业主准确地表示楼宇的运营管理状况。
[0116]
此外，也可以将计算关键字的计数值的规定期间设定为3个月或半年等，而不是一个月。
[0117]
此外，在以上的说明中，说明了如下情况：在图9所示的用于计算增加点数、减少点数的映射图140中，增加点数、减少点数根据计数值的变化率δc的变化而阶段性地发生变化，但不限于此，增加点数、减少点数也可以根据计数值的变化率δc的变化而连续地发生变化。此外，也可以替代映射图140，将增加点数、减少点数规定为计数值的变化率δc的函数。
[0118]
此外，说明了实施方式的用户评价指标计算装置100具有事件检索部127和代表用户评价指标计算部128，但也可以不具有它们，在用户评价指标的计算中不考虑事件事项的发生，也可以不进行代表用户评价指标的计算，不将代表用户评价指标与楼宇(k)的用户评价指标一起显示。
[0119]
如以上说明的那样，在本实施方式的楼宇的用户评价指标计算装置100中，根据基于来自用户的联络的业务报告文档数据201、询问数据202提取关键字，计算用户评价指标，使得在该关键字的计数值比去年增加的情况下，减少用户评价指标，在计数值比去年减少的情况下，使用户评价指标增加。
[0120]
由于在楼宇的管理质量足够高的情况下，来自用户的联络或询问的数量减少，在楼宇的管理质量不充分的情况下，来自用户的联络或询问的数量增加，因此，通过利用上述的计算方法计算用户评价指标，能够针对用户评价指标，客观地评价楼宇对用户来说是否舒适。
[0121]
标号说明
[0122]
100：用户评价指标计算装置；110：楼宇管理数据库生成单元；111：业务报告文档数据存储部；112：询问数据存储部；113：楼宇属性数据存储部；114：关键字组数据存储部；115：关键字选定部；116：数据存储处理部；117：楼宇管理数据库存储部；120：用户评价指标计算单元；122：关键字提取部；124：用户评价指标计算部；125：映射图存储部；126：用户评价指标更新部；127：事件检索部；128：代表用户评价指标计算部；129：显示数据生成部；130：显示部；140：映射图；141：曲线图；150：通用计算机；151：cpu；152：rom；153：ram；154：hdd；155：鼠标；156：键盘；157：显示器；158：输入输出控制器；159：网络控制器；160：数据总
线；201：业务报告文档数据；202：询问数据；203：楼宇属性数据；204：关键字组数据；204a：通常关键字组数据；204b：事件关键字组数据；205：楼宇管理数据库；206：业务报告内容数据；207：关键字数据；208：楼宇属性数据；209：用户评价指标数据。