房地产市场辅助分析方法及系统与流程

1.本发明涉及辅助管理技术领域，具体的，涉及房地产市场辅助分析方法及系统。


背景技术：

2.从现有的“一城一策”试点城市来看，大多数城市只是提出了概念和方向性要求，如“三稳”，“房住不炒”等，缺乏能够支撑“一城一策”落地实施的具体评价分析体系。
3.在调控政策的出台和管理上，缺乏对调控政策制定过程的管理及调控政策目标的跟踪，使调控政策的效果不稳定且难以持续改善，直接影响了“一城一策”的政策效果。
4.房地产市场的影响因素很多，随着数字化技术的快速发展，亟需一款数字化分析工具，辅助进行房地产市场的有效调控。


技术实现要素：

5.本发明提出房地产市场辅助分析方法及系统，解决了相关技术中房地产市场人工调控难度大的问题。
6.本发明的技术方案如下：
7.第一方面，房地产市场辅助分析方法，包括：
8.获得区域房地产指标数据；
9.获得区域经济社会数据；
10.根据区域经济社会数据，确定区域房地产目标数据；在区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，输出分析结果为需要调控；
11.确定问题类型，并根据问题类型输出调控方法；
12.其中，输出调控方法，具体包括：
13.从经验数据库中，确定与问题类型匹配的经验记录，该经验记录为目标经验记录；所述经验数据库包括多条经验记录，每条经验记录均包括问题类型和对应的调控选项，所述调控方法为所述目标经验记录中的调控选项；
14.定期获得调控结果；所述调控结果为执行调控方法之后的区域房地产指标数据；
15.每一次获得调控结果后，根据当前调控结果优化调控方法，直到区域房地产指标数据达到房地产目标数据。
16.进一步，所述区域房地产指标数据至少包括区域居民总体住房状态数据，所述区域居民总体住房状态数据至少包括：户均住房套数、住房饱和度和住房结构比例。
17.进一步，所述区域经济社会数据至少包括人口数据、区域面积和区域经济数据；
18.所述人口数据至少包括常住人口、户籍人口、新市民人口、低收入人口和居民户数；
19.所述区域面积至少包括市辖区面积、建成区面积和城镇化率；
20.所述区域经济数据至少包括gdp和人均可支配收入。
21.进一步，在区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，输出分析结果为需要
调控，具体包括：
22.在户均住房套数超出第一设定范围时，输出分析结果为需要调控；或者
23.在住房饱和度超出第二设定范围时，输出分析结果为需要调控；或者
24.在住房结构比例超出第三设定范围时，输出分析结果为需要调控。
25.进一步，确定问题类型，并根据问题类型输出调控方法，具体包括：
26.在户均住房套数超出第一设定范围时，确定问题类型为供需失衡；
27.从经验数据库中，确定与供需失衡问题匹配的经验记录，所述调控方法为所述目标经验记录中的调控选项；
28.定期获得调控结果；所述调控结果为执行调控方法之后的户均住房套数；
29.每一次获得调控结果后，根据当前调控结果优化调控方法，直到户均住房套数满足第一设定范围。
30.进一步，所述区域房地产指标数据至少包括房地产价格波动数据，所述房地产价格波动数据包括：区域价格波动数据、区县价格波动数据、商圈价格波动数据和社区价格波动数据。
31.进一步，所述区域经济社会数据至少包括全国房价指数，区域人均可支配收入数据和消费者物价指数。
32.进一步，在区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，输出分析结果为需要调控，具体包括：
33.在房地产价格波动数据超过平均波动值时，输出分析结果为需要调控；其中：
34.在房地产价格波动数据为区域价格波动数据时，平均波动值为全国价格波动基线；或者
35.在房地产价格波动数据为区县价格波动数据时，平均波动值为区域价格波动数据；或者
36.在房地产价格波动数据为商圈价格波动数据时，平均波动值为区县价格波动数据；或者
37.在房地产价格波动数据为社区价格波动数据时，平均波动值为区县价格波动数据。
38.进一步，确定问题类型，并根据问题类型输出调控方法，具体包括：
39.建立决策树模型，确定问题类型为供需失衡、市场秩序被破坏、或者发生了市场风险；
40.在问题类型为市场秩序被破坏时，从经验数据库中，确定与该问题类型匹配的目标经验记录，所述调控方法为所述目标经验记录中的调控选项；
41.定期获得调控结果；所述调控结果为执行调控方法之后的房地产价格波动数据；
42.每一次获得调控结果后，根据当前调控结果优化调控方法，直到房地产价格波动数据在平均波动值以下。
43.本发明的工作原理及有益效果为：
44.本发明提供的房地产市场辅助分析方法，通过获取区域房地产指标数据，能够客观的展现区域房地产市场的现状；不同区域的经济发展水平不同，对应的区域房地产目标数据不同，通过获取区域经济社会数据，并根据区域经济社会数据，为该区域确定合理的区
域房地产目标数据，在某一区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，判定为需要调控，并根据区域房地产市场的现状确定问题类型、根据问题类型输出调控方法，真正实现了对“一城一策”的落实，而且分析结果更为客观。
45.工作人员可以直接采用本发明提出的调控方法，也可以将本发明提出的调控方法作为参考，得出更合理的调控方法。本发明还可以通过定期查询调控结果，根据调控结果对调控方法进行及时优化，实现调控过程的闭环控制。
46.本发明方法作为房地产市场调控的一种辅助分析手段，有利于提高房地产市场调控的客观性和有效性。
附图说明
47.下面结合附图和具体实施方式对本发明作进一步详细的说明。
48.图1为本发明方法流程图；
49.图2为本发明系统结构示意图；
具体实施方式
50.下面将结合本发明实施例，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都涉及本发明保护的范围。
51.如图1所示，为本实施例辅助分析方法的流程图，包括：
52.步骤s110：获得区域房地产指标数据；
53.步骤s120：获得区域经济社会数据；
54.步骤s130：根据区域经济社会数据，确定区域房地产目标数据；在区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，输出分析结果为需要调控；
55.步骤s140：确定问题类型，并根据问题类型输出调控方法；
56.其中，输出调控方法，具体包括：
57.步骤s141：从经验数据库中，确定与问题类型匹配的经验记录，该经验记录为目标经验记录；所述经验数据库包括多条经验记录，每条经验记录均包括问题类型和对应的调控选项，所述调控方法为所述目标经验记录中的调控选项；
58.步骤s142：定期获得调控结果；所述调控结果为执行调控方法之后的区域房地产指标数据；
59.步骤s143：每一次获得调控结果后，根据当前调控结果优化调控方法，直到区域房地产指标数据达到房地产目标数据。
60.本发明提供的房地产市场辅助分析方法，通过获取区域房地产指标数据，能够客观的展现区域房地产市场的现状；不同区域的经济发展水平不同，对应的区域房地产目标数据不同，通过获取区域经济社会数据，并根据区域经济社会数据，为该区域确定合理的区域房地产目标数据，在某一区域房地产指标数据未达到房地产目标数据时，判定为需要调控，并根据区域房地产市场的现状确定问题类型、根据问题类型输出调控方法，真正实现了对“一城一策”的落实，而且分析结果更为客观。
61.工作人员可以直接采用本发明提出的调控方法，也可以将本发明提出的调控方法作为参考，得出更合理的调控方法。本发明还可以通过定期查询调控结果，根据调控结果对调控方法进行及时优化，实现调控过程的闭环控制。
62.本发明方法作为房地产市场调控的一种辅助分析手段，有利于提高房地产市场调控的客观性和有效性。
63.根据住有所居的政策内涵，区域房地产指标数据至少包括区域居民总体住房状态和房地产价格波动数据两个政策性指标，下面以区域居民总体住房状态为例，说明本实施例方法的调控过程：
64.步骤s210：针对区域居民总体住房状态这个政策性目标，建立业务数据分析体系，这个业务数据分析体系从区域住房总量、住房分配、住房消费、住房质量等各个方面进行量化分析，通过这个业务数据分析体系在行业内建立了对居民总体标准化、系统化的分析结构。
65.步骤s220：为了更好的分析区域居民住房状态，平台从外部收集了某个地级市的人口数据、如常住人口、户籍人口、新市民人口、低收入人口、居民户数等数据，还收集了区域面积，如市辖区面积、建成区面积、城镇化率等数据，还收集了区域经济数据，如gdp、人均可支配收入等等。
66.步骤s230：区域户均住房套数的市场评估标准为[1.1,1.2]，如果某区域内的户均住房套数为1.5，超出市场评估标准，判定需要调控。
[0067]
住房饱和度为建成区面积和市辖区面积的比值，当住房饱和度超过设定标准，判定需要调控。
[0068]
住房结构比例简单说就是不同价格水平的住房数据占比，与该区域的不同收入水平的人群占比，从结构上是否一致。
[0069]
如该区域平均住房价格为100万，在波动15％的状态下划分住房结构如下：大于115万的住房数量占总住房的50％，85万到115万的住房数量占总住房的30％，低于85万的住房数量占总住房的20％；该区域人均可支配收入为5000万，在波动15％的状态下划分收入结构如下：人均可支配收入大于5750元的人群占比20％，4250元到5750元的人群数量占比为30％，小于4250元的人群占比为50％。这样，通过对比住房结构与收入结构的占比数据就发现，住房结构，高端住房(大于115万)占比最大。
[0070]
而该区域的收入结构中，高收入人群(人均可支配收大于5750元)占比最小，说明住房结构与收入结构存在着矛盾，不合理，需要进行调控。
[0071]
步骤s240：根据步骤s230的分析结果以及专家意见实施市场调控。
[0072]
步骤s241：具体的，以户均住房套数为例，当户均住房套数大于户均住房套数的市场评估标准时，确定问题类型为供需失衡，调控方法为停止预售、减少土地供给、出台吸引外来人口政策等等。
[0073]
当住房饱和度大于设定标准时，确定问题类型为：该区域住房过剩，调控方法为：
[0074]
限制供给，限制土地供应，严格房地产开发贷款条件等。
[0075]
当住房比例结构不符合市场评估标准时，确定问题类型为住房结构失衡，应根据区域收入结构进行住房结构调整，如限制高端住房供应，加强小户型住房供应，加强保障性住房、公共租赁住房供应等。
[0076]
工作人员可以直接采用本实施例的调控方法，也可以把该调控方法作为参考，得出更合理的调控方法。
[0077]
步骤s242：执行调控方法，并建立方案效果跟踪评价体系
[0078]
对户均住房套数来说，其重要的影响因素为人口数量和住房总量，因此，实时监测人口变化和住房总量，来跟踪调控结果。
[0079]
步骤s243：根据调控结果，优化调控方法。
[0080]
具体的，可以选择一种跟当前调控方法不同的调控选项作为新的调控方法，也可以由工作人员选择一种新的调控选项作为新的调控方法。
[0081]
重复执行步骤s241～步骤s243，直到户均住房套数在市场评估标准范围内。
[0082]
下面以房地产价格波动数据为例，说明本实施例方法的调控过程：
[0083]
步骤s310:针对房地产价格波动数据这个政策性目标，建立业务数据分析体系，这个业务数据分析体系按住房类型从区域总体、到区县、到商圈、到社区建立了由整体到部分的全面价格指数监测体系。
[0084]
步骤s320:收集全国70个大中城市房价指数，区域的人均可支配收入数据，消费者物价指数等。
[0085]
步骤s330:在房地产价格波动数据超过平均波动值时，判定需要调控。其中：在分析区域价格波动数据，其平均波动值为全国70个大中城市价格波动基线模型(即全国价格波动基线)；在分析区县价格波动数据时，其平均波动值为区域价格波动数据；在分析商圈价格波动数据时，其平均波动值为区县价格波动数据；在分析社区价格波动数据时，其平均波动值为区县价格波动数据。
[0086]
步骤s340：根据步骤s230的分析结果以及专家意见实施市场调控。
[0087]
步骤s341：对价格异常波动问题建立决策树模型，确认问题的根源是供需失衡、还是市场秩序被破坏，还是发生了市场风险。进一步，根据问题的根源，发现存在房地产负面舆情，提供建议启动舆情应急方案，并由领导和专家进行意见补充形成调控方案。
[0088]
工作人员可以直接采用本实施例的调控方法，也可以把该调控方法作为参考，得出更合理的调控方法。
[0089]
步骤s342：执行调控方法，并建立方案效果跟踪评价体系。
[0090]
对房地产价格波动数据来说，其重要的影响因素为价格指数和舆情热度，因此，实时监测价格指数和舆情热度，来跟踪调控结果。
[0091]
步骤s343：根据调控结果，优化调控方法。
[0092]
具体的，可以选择一种跟当前调控方法不同的调控选项作为新的调控方法，也可以由工作人员选择一种新的调控选项作为新的调控方法。
[0093]
重复执行步骤s341～步骤s343，直到房地产价格波动数据在平均波动值以下。
[0094]
以上仅为本发明的较佳实施例而已，并不用以限制本发明，凡在本发明的精神和原则之内，所作的任何修改、等同替换、改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。