商业房地产评级系统的制作方法

1.本发明涉及房地产等级评判技术领域，具体涉及一种商业房地产评级系统。


背景技术：

2.由于全社会对于“家”的传统认知，拥有自己的房子对于家庭、个人的具有重要意义，因此近年来房地产行业也得到了飞速的发展，而随着社会经济的发展，当人们变得富裕后，越来越多的人对于买房所考虑的关键点也发生了改变，从最开始的居家属性转变到了现在投资所考虑的房子具有的商业价值，因此，对于商业房地产而言，对商业房地产进行等级评定是考量商业房地产具有的商业价值的重要因素。
3.现有技术中，有一种对房地产评估价格赋予可靠性等级的系统及方法,上述对房地产评估价格赋予可靠性等级的系统包括：房地产价格评估模块，通过预定的自动估价模型来评估房地产价格；可靠性评价模块，对通过上述房地产价格评估模块来评估的房地产价格的可靠性进行评价，并赋予等级；以及可靠性评价验证模块，对通过上述可靠性评价模块来赋予的等级进行验证。上述对房地产评估价格赋予可靠性等级的系统及方法被配置成对政府征税标准所基于的公告地价的可靠性进行评价，从而具有能够对房地产价格评估的准确性和可靠性进行验证，由此能够通过新的自动估价模型来重新评估出可靠性高的房地产价格的效果。
4.虽然该方案能够对房地产进行价格评估和等级评定，但是其只是根据城市中常规的价值评定标准而言，而商业房地产的价值体现，很大程度不在于它的地理位置的优越性，而在于它所在商圈的商业氛围和商业价值，由于商业房地产附带商业属性的特殊性，因此该方案并不能够准确对商业房地产进行等级评定，故现在关于对商业房地产进行准确等级评定的系统研究显得十分有市场需求必要。


技术实现要素：

5.本发明意在提供一种商业房地产评级系统，以解决对商业房地产进行精准等级评定的技术问题。
6.为达到上述目的，本发明采用如下技术方案：商业房地产评级系统，包括价值评估模块、等级评定模块和统计模块；
7.价值评估模块，包括查询输入单元和评估单元，查询输入单元，用于为用户提供输入需要查询的目标商业房地产相关信息的通道；评估单元，用于根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分，并得到第一评分结果；
8.等级评定模块，用于根据价值评估模块对目标区域内的每一户商业房地产的第一评分结果，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定；
9.统计模块，用于统计目标区域内所有商业房地产的等级评定结果，并对等级评定结果进行排序展示。
10.本方案的原理及优点是：实际应用时，通过价值评估模块，利用后台大数据系统的商业房地产原始数据，包括建筑面积系数、套内面积系数、建筑年代系数、建筑结构系数、排序编号、销售案例数、估价对象所处道路位置系数、开间进深比系数、案例市场价格系数、案例租金价格系数、平街道楼层系数、通达条件系数和物业管理费系数，对每一户商业房地产的价值进行评分，然后利用等级评定模块，根据前述的价值评分情况，对每一户商业房地产进行等级评定。本方案相比于现有技术，优点在于价值评估所参考的变量十分丰富且具有代表性，能够使商业房地产的价值评估更准确，同时利用相似性计算和偏离范围区间计算，再结合现有的商业房地产评级等级，划分该商业房地产的评级，从而使对商业房地产的等级评定更精准。
11.优选的，作为一种改进，对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分为，利用赋值计算公式计算出每一户商业房地产的价值估算评分。
12.利用赋值计算公式计算出每一户商业房地产的价值估算评分，能够使每一户商业房地产的价值都有一个统一计算标准，从而保证最后计算出来的评分的准确性和公平性，能够为后续对商业房地产评级提供可靠的数据支撑。
13.优选的，作为一种改进，赋值计算公式为，
[0014][0015]
式中，a为建筑面积系数，b为套内面积系数，c为建筑年代系数，d为建筑结构系数，e为排序编号，g为销售案例数，u为估价对象所处道路位置系数，h为开间进深比系数，j为案例市场价格系数，k为案例租金价格系数，m为平街道楼层系数，n为通达条件系数，p为物业管理费系数。
[0016]
此赋值公式将影响房产价值的所有因素都考虑在内，能够最大程度上保证对商业房地产价值评分的准确性，从而保证后续对商业房地产的精准评级。
[0017]
优选的，作为一种改进，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定包括以下内容，
[0018]
对所有商业房地产进行编号处理和排序组号处理；
[0019]
采用分类对比函数测试不同商业房地产之间评分的相似性；
[0020]
根据偏离范围区间计算公式计算出各组评分的偏差分布情况；
[0021]
计算出各组评分结果之间的差，并自动对比所有组间差，将未超出偏离范围的数据组合并为同一评级组；
[0022]
根据不同组的赋值分布情况，结合既定商业房地产评级等级，对该商业房地产进行等级评定。
[0023]
通过此预设评级策略，不仅能够使目标区域内的所有条件各不相同的商业房地产在同一标准下进行等级评定，同时能够通过相似性计算和偏差分布情况，使最终对所有商业房地产的评级都做到客观、准确，在商业房地产的价值评价上为用户提供最具代表性的参考意见。
[0024]
优选的，作为一种改进，编号处理为，自动为每一户商业房地产随机生成内部编号；排序组号处理为，每一户商业房地产在合并前自成一组，若该商业房地产所在组样本原
设定数量小于将合并的组的商业房地产数量，则删除该商业房地产的原排序组号，赋予新加入的排序组组号，反之则保留该商业房地产排序组号，对其他商业房地产赋予相同的组号。
[0025]
将每一户商业房地产都随机生成内部编号，确保房地产数据的唯一性，使每一户商业房地产都有唯一独特的编号，不仅加快系统对商业房地产的等级评定，同时也能够避免后台人员从编号入手认为篡改信息，使评级失去参考性；同时通过根据商业房地产的样本数量来赋予排序组号，能够使不同样本计算出来的相似性更准确，从而保证评级结果的准确性。
[0026]
优选的，作为一种改进，采用分类对比函数测试不同商业房地产之间评分的相似性时，将相似度高的商业房地产分到同一个等级中。
[0027]
将相似度高的商业房地产分到同一个等级中，则能够使此等级中具有更多不完全相同的样本信息，从而在用户咨询商业房地产相关信息时，能够为用户提供更多参考结果，扩展用户的选择面的同时，又能根据参数权重实现评级结果的动态调整，使等级划分具有动态性，从而提高评级的准确性。
[0028]
优选的，作为一种改进，价值评估模块在对商业房地产进行价值评估时，还考虑不同地域、不同商业圈对商业房地产价值的影响因素。
[0029]
不同城市之间或者同一城市不同地区之间，甚至是同一地区之间，由于商业化格局的不同，导致商业房地产的价值和等级评定不尽相同，因此在对商业房地产进行价值评估时，将这部分差异因素考虑进去，能够为用户提供更优质的服务。
[0030]
优选的，作为一种改进，统计模块还包括显示单元，显示单元能够将所述目标商业房地产的价格历史变化情况通过图表的方式显示出来。
[0031]
对于用户而言，不仅是要知道目标商业房地产当前的价值以及等级评定，更重要的是其历史价格变化情况，从而使用户能够分析出此商业房地产的升值空间，给用户展示最精准的查询信息。
[0032]
本发明还提供了一种商业房地产评级方法，包括以下步骤：
[0033]
步骤s1，输入需要查询的目标商业房地产的相关信息；
[0034]
步骤s2，根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分；
[0035]
步骤s3，根据每一户商业房地产的评分情况，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定；
[0036]
步骤s4，统计并显示所有商业房地产的等级评定结果。
[0037]
通过本方法，使用户只需输入需要查询的商业房地产的相关信息，系统就能自动对该商业房地产进行价值估算和等级评定，从而为用户提供最真实、准确的查询结果。
[0038]
本发明还提供了一种商业房地产评级存储介质，存储介质中存储有计算机可执行指令，计算机可执行指令用于使计算机实现如权利要求1-8任一项所述的商业房地产评级系统的功能。
[0039]
通过本存储介质，存储用于实现上述的商业房地产评级系统的计算机可执行指令，从而使商业房地产的评级工作顺利开展。
附图说明
[0040]
图1为本发明商业房地产评级系统实施例一的系统示意图。
[0041]
图2为本发明商业房地产评级系统实施例一的评级流程示意图。
具体实施方式
[0042]
下面通过具体实施方式进一步详细说明：
[0043]
说明书附图中的标记包括：价值评估模块1、等级评定模块2、统计模块3、查询输入单元4、评估单元5、显示单元6。
[0044]
实施例一：
[0045]
本实施例基本如附图1所示：商业房地产评级系统，包括价值评估模块1、等级评定模块2和统计模块3；
[0046]
价值评估模块1，包括查询输入单元4和评估单元5，查询输入单元4，用于为用户提供输入需要查询的目标商业房地产相关信息的通道，目标商业房地产相关信息包括坐落位置、建筑面积、楼层信息、商业业态信息、商圈信息、周边配套设施完善度等；评估单元5，用于根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分，以及不同房屋不同用途的评分，例如办公用途评分，商业用途评分等，最后得到第一评分结果；
[0047]
等级评定模块2，用于根据价值评估模块1对目标区域内的每一户商业房地产的第一评分结果，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定；
[0048]
统计模块3，用于统计目标区域内所有商业房地产的等级评定结果，并对等级评定结果进行排序展示。
[0049]
价值评估模块1在对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分时，利用赋值计算公式
[0050][0051]
计算出每一户商业房地产的价值估算评分，其中a为建筑面积系数，b为套内面积系数，c为建筑年代系数，d为建筑结构系数，e为排序编号，g为销售案例数，u为估价对象所处道路位置系数，h为开间进深比系数，j为案例市场价格系数，k为案例租金价格系数，m为平街道楼层系数，n为通达条件系数，p为物业管理费系数。
[0052]
同时等级评定模块2对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定时，先利用系统自动对所有商业房地产进行编号处理，即为每一户商业房地产随机生成内部编号，再进行排序组号处理，即每一户商业房地产在合并前自成一组，若该商业房地产所在组样本原设定数量小于将合并的组的商业房地产数量，则删除该商业房地产的原排序组号，赋予新加入的排序组组号，反之则保留该商业房地产排序组号，对其他商业房地产赋予相同的组号；排序完成后，会生成排序分布点，根据商业房地产的分布情况来划分不同的分值段的等级，若商业房地产的分布情况为均匀分布，则划分出5个等级的分段值，若为不均匀分布，则根据集中分布点的数量划分出对应个数等级的分段值；以总分100分为例，均匀分布情况下划分5个等级的分段值，则能够保证5个等级的分段值均匀设置，而在不均匀分布情况下，
划分对应个数的等级分段值，则能够保证每个集中分布点的都被考虑在等级划分范围内，通过此种设置，最终使等级划分更公平公正，进而保证对商业房地产等级评定的准确性。
[0053]
然后利用分类对比函数测试不同商业房地产之间评分的相似性，得到不同商业房地产之间评分的相似性后，将相似度高的商业房地产分到同一个等级中。
[0054][0055]
式中，为每一户商业房地产的价值估算评分，s为排序编号，r为排序组号。
[0056]
接着利用偏离范围区间计算公式计算出各组评分的偏差分布情况，
[0057][0058]
式中，e为数学常数，δ(r，s)为分类对比函数，sqrt为数学公式，即为开平方根，a为建筑面积系数，m为平街道楼层系数，为每一户商业房地产的价值估算评分。
[0059]
随后计算出各组评分结果之间的差，系统自动对比所有组间差，将未超出偏离范围的数据组合并为同一评级组，并根据不同组的赋值分布情况，结合既定商业房地产评级等级，例如北京市商业设施规划中提到的等级划分标准，包括广域商业中心、区域商业中心、社区商业中心和商业街，最终对该商业房地产进行等级评定。
[0060]
如附图2所示，本发明还提供了一种商业房地产评级方法，包括以下步骤：
[0061]
步骤s1，输入需要查询的目标商业房地产的相关信息；
[0062]
步骤s2，根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分；
[0063]
步骤s3，根据每一户商业房地产的评分情况，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定；
[0064]
步骤s4，统计并显示所有商业房地产的等级评定结果。
[0065]
本发明还提供了一种商业房地产评级存储介质，存储介质中存储有计算机可执行指令，计算机可执行指令用于使计算机实现前述的商业房地产评级系统的功能，存储介质包括u盘、移动硬盘、光盘、机械硬盘、固态硬盘和计算机存储器。本实施例中存储介质选择为计算机存储器。
[0066]
本实施例的具体实施过程如下：
[0067]
第一步，用户在价值评估模块1的查询输入单元4输入目标商业房地产的周边配套设施完善度作为需要查询的信息。
[0068]
第二步，价值评估模块1的评估单元5根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，利用赋值计算公式对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分，得到目标区域内的每一户商业房地产的第一评分结果。
[0069]
第三步，等级评定模块2根据价值评估模块1对目标区域内的每一户商业房地产的第一评分结果，采用预设评级策略对目标区域内的每一户商业房地产进行等级评定，先利用系统自动为每一户商业房地产随机生成内部编号，再进行排序组号处理，即每一户商业房地产在合并前自成一组，若该商业房地产所在组样本原设定数量小于将合并的组的商业房地产数量，则删除该商业房地产的原排序组号，赋予新加入的排序组组号，反之则保留该
商业房地产排序组号，对其他商业房地产赋予相同的组号。
[0070]
第四步，利用分类对比函数测试不同商业房地产之间评分的相似性，得到不同商业房地产之间评分的相似性后，并将相似度高的商业房地产分到同一个等级中，接着利用偏离范围区间计算公式计算出各组评分的偏差分布情况，随后计算出各组评分结果之间的差，系统自动对比所有组间差，将未超出3％的偏离范围的数据组合并为同一评级组，并根据各组评分的偏差分布情况的不同进行分组，包括可能误差组，确定软性上临界值和软性下临界值，随机抽取此组中的某一样本计算含误差值概率，通过调整概率值调整软性临界值；怀疑组，测试组内所有值确定误差值，以及确定固定上临界值，固定下临界值；不可能组，落入固定临界值之外的，误差明显；缺失组，则需重新检验数据流的定义，最终根据各组分布得分并结合既定商业房地产评级等级，对该商业房地产按照分布得分从大到小排序的规则进行等级评定。
[0071]
第五步，统计模块3统计所有商业房地产的周边配套设施完善度的等级评定结果，并将用户查询的目标商业房地产的关于周边配套设施完善度的评级结果重点展示，同时将目标区域内所有商业房地产的等级评定结果按照从高到低的顺序显示出来。
[0072]
随着房地产行业的快速发展以及普通住宅房的饱和，越来越多的目光聚焦在了商业房地产领域，尤其是对于买房投资的这部分人而言，商业房地产当前的市场行情以及投资前景，都是其十分关注的点，因此对于商业房地产实现精准价值估算和等级评价，就显得十分重要了。目前市场上大多都是针对普通房地产行业的价格评估和等级评定，而由于商业房地产的特殊性以及受商业圈的影响因素较大，普通的价值评估并不适用于商业房地产。本方案中，则是利用后台大数据系统的商业房地产原始数据，对每一户商业房产进行单独评分，通过建筑面积系数，套内面积系数，建筑年代系数，建筑结构系数，排序编号，销售案例数，估价对象所处道路位置系数开间进深比系数，案例市场价格系数，案例租金价格系数，平街道楼层系数，通达条件系数，物业管理费系数，对比各条件不相同的房屋，引入评分将其在同一标准化指标上对比，通过函数测试不同的样本之间的相似性，将相似度高的分到一个等级中，通过偏离范围区间公式将偏差过多的样本分到另外的等级中，根据参数权重实现评级结果的动态调整，使对商业房地产的评级划分具有动态性，保证对商业房地产评级结果的准确性。
[0073]
实施例二：
[0074]
本实施例基本与实施例一相同，区别在于：当用户在价值评估模块1中输入目标商业房地产的相关信息后，价值评估模块1自动对该目标商业房地产进行城市和商业圈的定位，并从大数据系统的商业房地产原始数据中调取该目标商业房地产所在城市和所在周边商业圈的房产均价，以及结合商业圈的实际运转情况，从而在对该目标商业房地产进行价值估算评分时进行合理调整。
[0075]
本实施例的具体实施过程与实施例一相同，区别在于：
[0076]
第二步，价值评估模块1自动对该目标商业房地产进行城市和商业圈的定位，然后由评估单元5根据后台大数据系统的商业房地产原始数据，并结合该目标商业房地产所在城市和所在周边商业圈的房产均价以及商业圈的实际运转情况，利用赋值计算公式对目标区域内的每一户商业房地产进行单独评分，得到目标区域内的每一户商业房地产的第一评分结果。
[0077]
不同的城市之间、以及相同城市的不同区域之间，商业房地产的价值都不尽相同，因此在对商业房地产进行价值估算时，要结合该目标商业房地产的实际位置的相关房产均价，特别是商业圈的实际运转情况，因为有的地方虽然处于商业圈中心地带，但是其商业圈平时的人流量少，导致商业圈本身的运转情况不好，经济发展不起来，因此商业房地产的价值肯定会受到负面影响，然后再利用赋值计算公式计算出该目标商业房地产的价值评分，保证最后的评分结果的准确性、真实性和可靠性，为用户提供更优质的服务，也能侧面提高本系统在用户层面的好感度，从而提高本系统的市场占有率。
[0078]
实施例三：
[0079]
本实施例基本与实施例一相同，区别在于：统计模块3还包括显示单元6，显示单元6能够将目标商业房地产的价格历史变化情况通过图表的方式显示出来。
[0080]
本实施例的具体实施过程与实施例一相同，区别在于：
[0081]
第五步，统计模块3统计所有商业房地产的周边配套设施完善度的等级评定结果，并将用户查询的目标商业房地产的关于周边配套设施完善度的评级结果在显示单元6中重点展示，同时将目标区域内所有商业房地产的等级评定结果按照从高到低的顺序显示出来；统计模块3还统计该目标商业房地产过去10年的价格，并以折线图的方式将目标商业房地产的价格历史变化情况在显示单元6中显示出来。
[0082]
对于一部分投资商业房地产的用户而言，知道其目标商业房地产的投资前景是十分重要的，因此该房产的历史价格成为了一个主要参考因素，故在统计模块3统计该房产过去10年的价格并以图表的方式显示出来，使用户能够更直观地看到该房产的历史价格变化情况，从而分析出该房产的升值空间和投资前景，使本系统能够为用户提供更全面、准确的咨询信息。
[0083]
以上所述的仅是本发明的实施例，方案中公知的具体技术方案和/或特性等常识在此未作过多描述。应当指出，对于本领域的技术人员来说，在不脱离本发明技术方案的前提下，还可以作出若干变形和改进，这些也应该视为本发明的保护范围，这些都不会影响本发明实施的效果和专利的实用性。本技术要求的保护范围应当以其权利要求的内容为准，说明书中的具体实施方式等记载可以用于解释权利要求的内容。